楼市下行阶段，去化堪忧是很多楼盘都在面临的问题。
有的楼盘性价比优势突出，或是产品力强劲，加之周边缺少竞品，即便在困难时期也能走出不错的行情。
有的楼盘本身产品定价过高，存在溢价，品牌优势也没有很突出的情况之下，自然步履维艰，去化艰难。
根据金刚石公布的6月数据显示，常州6月成交房源总数为套，成交均价元/㎡，成交总额约51亿。
各项数据，除了成交均价之外，其余相比5月数据均有小幅的下降，也低于年初时候的数据。
当然，最直观的数据显示还是网签的备案数据，今天我又统计了一批常州市面上在最近有加推动作的新房，一起看看他们真实的市场表现。
注意：网签数据来源于金刚石网站统计，去化率为网签数据，并不包含认购套数，同时数据存在部分滞后性，仅供参考，具体以案场数据为准，统计时间为.7.15
Part1
东城金茂悦
位于经开区横林板块的东城金茂悦，截止目前总计领销许套房源，但仅去化97套房源，套数销售率为18.3%。
之前我们曾经说过，乡镇盘在整个楼市当中比较特殊，因为缺少竞品竞争，且价格合适，大部分都能走出独立行情。
如奔牛的嘉宏澎π，再往前推还有南夏墅的嘉宏蓝爵，嘉泽的路劲御湖湾等等，销量大都十分不错。
像东城金茂悦顶着金茂的品牌优势，理应相当畅销，但销售却困难重重，到底是哪方面的原因呢。
最主要的原因是本身定价相对还是有些偏高，东城金茂悦两次预售证平均备案均价都在1.5万/㎡以上，而且还是毛坯的价格，相对板块整体的购买力来说偏高了。
其次，横林和主城的联系也没有其他乡镇板块那么紧密，地铁没有，生态资源没有，纯靠本地客群，就需要在价格上做出让步，
Part2
金科通银·玖璋府
与东城金茂悦相类似的还有位于前黄板块的金科通银·玖璋府。
项目在首开时还有着不错的成绩，但后续销售乏力，目前领销许套房源，总计去化约套，套数销售率约38.99%。
他们的困境也基本和东城金茂悦类似，前黄板块太过偏远，与主城联系不紧密，且没有实质性的规划利好落地，仅能靠本地客群购买。
但项目整体1.3万/㎡的均价要平和许多，所以在市场整体较好的年7月，项目首开还能有80%左右的去化率。
后续市场下行，加上目前金科本身处于“暴雷”违约的状态，买房人信心不足，项目产品也没有足够吸引人的地方，只能打打价格战了。
Part3
中梁·云宸府
位于孟河板块的中梁云宸府，总计领销许套房源，目前去化约82套，套数销售率约32.28%。
板块内先前还有嘉宏孟河星光城，新城汇隽等项目，皆是早早清盘并成功交付，且中梁云宸府相比新城汇隽还有着更好的地理位置优势，周边紧靠着商业体和孟河镇政府。
但从价格上看，项目领销许的备案均价为元/㎡，相比于前期在售的项目要高出不少。
没有什么性价比优势，拼品牌力也不如嘉宏和新城在本地人眼中有分量，而且对于很多买房人来说，中梁此前频发的维权事件也是阻碍他们购房的因素之一。
且项目最大户型达到了建面约㎡，如此大的改善需求在乡镇比较少见，相对来说也并没有太大的市场。
Part4
建源·塘月观邸
如果说前面几个项目还能有三成左右的去化率，很多人会觉得勉强可以了，毕竟处于市场下行期，也不能要求太多。
但位于牛塘板块的建源塘月观邸，目前总计领销许套房源，但却仅成功备案6套房源，套数销售率仅为2.56%。
项目由本地开发商建源打造，建源目前总计在常州已经有三个项目，除去塘月观邸之外，还有西太湖的西江月和淹南的凤宁府。
三个项目整体都定位改善，但相比于其他两个项目，塘月观邸的位置实在太差，牛塘板块本身区域能级就差一些，更何况项目所处区域还非核心区，前不着村，后不着店。
产品定位上，项目只有洋房和叠墅，洋房起步面积建面约㎡，叠墅户型建面约-㎡，配合上2万/㎡的备案均价，妥妥的改善盘。
但对于牛塘板块来说，改善群体大多不愿意在此置业，而板块内的改善需求也并不强烈，建源品牌的吸引了那更是等于没有......
Part5
龙涛·兰陵郡
与塘月观邸情况类似的还有位于茶山板块的龙涛兰陵郡，项目总计领销许84套房源，目前仅备案7套，套数销售率为8.33%。
项目早在年7月就已经出让，成交楼面价元/㎡，规划建设两栋住宅，层高分别为23层和26层，还自带一个体量相对比较小的商业体。
项目虽然地理位置不错，但地价偏低，主要因素是项目南侧楼栋为安置房，仅售卖北向商品房，总计就84套房源。
从地理位置上看，虽然地处主城茶山板块，但北侧即为常州烈士陵园，是不少人都相当介意的缺点。
再看价格，龙涛兰陵郡备案均价接近2.5万/㎡，显然是溢价过多，先不说这个价格可以选择不少改善类型的产品，东侧的华润幸福里位置更好，精装不过也就2.3万/㎡。
当然，有差等生自然就有优等生，也有一些项目因为出色的性价比，安全的品牌优势，和过硬的产品力，销量一路走高。
万科新都会：
领销许套房源，备案成功套，套数销售率91.43%。
牡丹三江公馆：
领销许套房源，备案成功套，套数销售率79.07%。
星河丹堤：
总计领销许套房源，备案成功套，套数销售率89.63%。
写在最后：
从以上几个去化相对比较惨淡的项目中，可以简单归纳以下几点，具备这些要素的项目，大多在市场上步履维艰，缓慢去化。
1.位置偏远，配套不够完善；2.价格太高，与所在区域板块的购买力不符；3.开发商没有显著的品牌优势；4.产品设计不合理，业态不符合板块需求
而且在当下的购房环境中，房企暴雷事件频发，烂尾停工现象也时有发生，不少买房人更加倾向于安全性有保障的现房和二手房。
本文图片部分来自于网络，仅作为推广示意使用；如涉及版权使用，请版权所有人与我司联系。
联系电话：