年行至终章，如果我们回头望，会发现今年房地产市场又是不寻常的一年，基本上呈现“前高后低”的态势。
上半年有多热，下半年就有多凉。
7月份开始，合肥乃至全国商品房销售出现大逆转，随后金九缺席、银十不再，楼市直接从高热坠入寒冬，房价下跌的城市数量，也越来越多。
今天，我们一起用数据给年楼市做个总结。
*本文新房相关数据均来自金刚石数据；二手房数据来源合肥市房地产中介协会。
数据拎重点：
1、年合肥新房成交套，比去年同期下降19.37%，创下年以来新低；全市供应量套，创5年来新低；成交均价稳步上升；
2、楼市分化继续加剧，热盘中签率个位数一房难求，但滞销项目还是把合肥新房库存推上了2.8万套；
3、二手房全年成交套，呈现上半年火热、下半年凉凉状态；
4、调控政策频频出台，“4.6”新政、土拍改为集中供应等，活跃市场的同时，也在努力保刚需。
具体情况，我们一起来看。
01创下年以来新低
年合肥新房成交仅5.2万套
根据金刚石数据（截至12月29日），年合肥全市新房成交量套，同比年的套，下降约19.37%。
从成交量上看，5.2万套的交易水平创下了近4年来的新低，相比年，减少了套。
从成交均价上看，近5年来，成交均价在稳步上升。年合肥新房成交均价.86元/㎡，为近5年来新高，略高于去年.13元/㎡。
从各月数据来看，经历过金三银四之后，5月成交数据相较于4月“腰斩”。上半年总成交套数套，下半年总成交量套，相差超1万套，下半年整体成交量均不高。
从各区域成交情况来看，年仅新站和包河两大区成交量过万套，成为合肥新房市场的成交主力。
据金刚石数据统计，年，新站区以成交量套位居合肥新房成交量榜首，其次是包河区，成交量套位列第二；瑶海区以成交量套位居第三位。
供应量数据方面，也不容乐观。
根据金刚石数据，年合肥全市供应套数只有套，也是年以来的最低数值。
年以来，合肥市供应数据整体都不高，尤其下半年各月供应量在套以下。
其中仅有1月份和5月份供应量超过套，其中1月份供应套数为全年最高，2月供应量全年最低，仅套。
从各区供应情况来看，新站区是唯一一个供应超过1万套的区域，共计套；其次为包河区，共套；蜀山区第三位，共套。
另外，年合肥房企销售排行也出炉了。保利发展成交总额约81.62亿元，位居首位，招商、禹洲分别以66.4亿元、56亿元位于二、三位。后几名分别是金隅集团（55.6亿元）、中海（54.42亿元）、龙湖集团（54.22亿元）、信达地产（34.82亿元）、融创中国（31.14亿元）、合肥城建（29.26亿元）、中梁地产集团（27.79亿元）。
央企保利、招商、中海、信达，国企金隅、合肥城建均榜上有名，民企只有龙湖、融创、禹洲在列。
不得不说，除了销售金额，央企/国企、实力强的民企拿地也是毫不手软。保利、招商今年新拿3宗地块、合肥城建手握4宗，明年的舞台又是他们的。
从上面数据可以看到，年合肥楼市的变化：
1、热门板块表现优异。今年的热门板块必属运河新城，入市项目数量由年初2个增至7个，且均已在售；其中，高速时代书院、龙湖文德璟宸天著、方远文璟花园、上坤云栖麓均有摇号销售；
2、国企/央企、实力民企货量多。年活跃在合肥楼市、土市的房企基本都以国企/央企和实力民企为主，接下来的年，市场上持续有动作的必然也是这些房企，如伟星、置地、保利、招商等；
3、“房荒”经开区入市项目增多。今年各区供应及成交量中，一直被叫“房荒”的经开区供应和成交量甚至超过了高新区。
02楼市分化继续加剧
合肥新房库存2.8万套创新高
随着市场下行压力加剧，成交持续遇冷，导致去化周期加速上行。合肥新房库存也创新高。
一、市场下行，合肥新房库存超2.8万套
根据金刚石数据，12月末合肥市区库存套数上涨至套，按照过去6个月的去化速度，去化周期约8.42个月；较11月末的6.46上涨了近2个月。
楼市库存量激增，人们的实际购房需求却在不断减弱。
销售规模快速回落，主要是因涉房信贷收紧后，部分城市居民购买力透支问题的暴露；一些三四线城市，市场下行后预期转变，购房情绪转向持币观望。
合肥市场表现明显：
1、热点区域不再摇号。上半年，像运河新城这样的热点区域，诞生了合肥第一个摇号盘。但下半年很明显，新入市的旭辉望江来、通和融创融耀星辰均未达到摇号比例；
2、案场启动全民经纪人、分销。下半年，合肥不少楼盘启动分销，纯新盘肥西金辉云缦熙境、经开招商萃语云筑还未开盘，便已经上分销和全民经纪人；
3、登记人数也屡创新低。运河新城旭辉望江来登记11人、瑶海区伟星玖玺台登记人数为0，招商东望府刚需登记1人...下半年开始，合肥大量楼盘登记人数屡创新低。
二、楼市分化继续加剧
市场下行，楼市另一个表现就是楼市分化继续加剧。热盘中签率低至个位数，相反有些楼盘登记人数也仅个位数。
我们来看下今年合肥成交量最高的十个项目。根据金刚石数据，年销售额最高的十个项目分别为：包河区金隅大成郡、经开区公园万象、滨湖区保利时光印象、高新区龙湖光年、包河区雍荣府、庐阳区融创长江壹号、滨湖区绿城招商诚园、包河区招商东望府、滨湖区文一塘溪津门及包河区金地时代领峯。（备注：为网签数据，与实际成交数据有一定出入，仅供参考。）
出镜率最高的依然还是滨湖区、包河区这些热门区域，高新、经开、庐阳区热度相对较低，各一个项目入榜，而瑶海、新站等热度更低的区域均未入榜。
举个例子：
①滨湖区禹洲绿城蘭园登记G9#一栋高层，总房源64套，刚需20套，普通44套。
最终累计登记成功的客户共计名。其中，刚需客户名，普通客户名。刚需中签率2.34％，普通中签率0.94％，普通中签率低于1％以下，再创新低。
②伟星玖玺台公示了1#、11#登记名单，登记人数为0。
9月25日项目首次进行购房登记，结果套房仅7名刚需、16名普通购房者登记成功，登记人数与可售房源之比约为0.05。
这对比，是不是赤裸裸。
纵观全国市场，其实也差不多。
从空间上看，上半年一、二、三线城市分化加剧，下半年各线城市普遍降温。
当下，不仅是一二三四线城市之间，房价走势存在差异；即便在一线城市内部，板块之间也在分化，高热与低温区域冰火两重天，房价的分化与复杂化正在加剧。
这，让房价下跌渐成常态。
楼市下行期，房价“只涨不跌”的神话也开始走向破灭。
据国家统计局发布的70城数据，11月各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降，同比涨幅持续回落。
具体而言，11月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市9个，环比下跌的城市59个。二手住宅方面，环比上涨的城市仅3个，环比下跌的城市63个。也就是说，有超八成样本城市的房价，短期内处于下降通道。
此前，中国社会科学院发表的《中国住房发展总报告（-）》显示，年全国住房均价增幅先快速上升，1～2月份大幅上涨至元／㎡，同比涨幅达到16.8％，此后涨幅逐月回落，截至10月全国房价平均为元／㎡。
从目前的信号看，房价横盘的走势，短期内仍会持续。
03量/价齐跌
二手房成交数据出炉
二手房市场同样降温。
根据合肥市房地产中介协会分析报告，截止11月30日，合肥年二手房成交量共套。去年二手房成交量套，差距不大。
从折线图可以看出，上半年二手房总成交量达套，占总成交量的七成还多。
自4月开始，二手房的成交量逐月下滑，10月更是跌至套以下。下半年的二手房市场跌至冰点，11月成交量终于止跌回稳，环比10月增长25%。
根据数据统计，年11月，合肥市区二手房住宅成交均价.89元/㎡，环比10月小幅下降0.5%。自今年4月新政以来，网签成交价格逐月下降，11月的成交价格较新政之前的3月已经下降18%。
整体上来说，合肥1-11月二手房成交量、成交均价均呈下降趋势，市场依然寒冷
楼市出现下行，一方面因二手房指导价措施的实施，加剧楼市的流动性困局；另一方面住房信贷环境持续收紧，贷款周期长；再加上大型地产公司债务违约，对房地产市场产生冲击，购房者继续持币观望。
最近一个多月，官方多次释放“正面”信号：
1、中国不会出现房贷危机；2、房地产泡沫是局部的；3、房地产是支柱产业；4、投资房产更像是做印钞机的朋友；5、居民收入增速远高于房价增长。
加上年底贷款放松，12月份合肥二手房出现“翘尾”现象，全国市场也大抵如此。
04调控政策频出
活跃市场，也努力保刚需
年，房地产调控持续收紧，在“房住不炒”原则下，政策从金融、房企、土地以及销售端多方发力，调控的力度之大、频率之高，历史罕见。
4月6日，合肥颁发新政八条，涉及限购、学区学位等：
①稳定增加居住用地供应量；
②实施热点学区学位制政策；
③采取热点区域二手房限购政策；
④实行热点楼盘“摇号+限售”政策；
⑤从严控制商品住房定价；
⑥加强住宅贷款审慎管理；
⑦加大加快租赁住房建设；
⑧严查严处房地产乱象行为。
并且在8月25日，扩大二手学区房限购范围：
暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。
针对合肥二手房，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，首批实施范围共16个双学区。
从发展变化来看，可以总结出新政对楼市的影响：
1、保障刚需购房。首次定义“刚需”，连续满2年社保可3成买房，有利于刚需上车。
2、严厉打击投资炒房。实施学位制、热点区域二手房限购等等，这些一定程度上打压了热点区域学区二手房炒作行为。
05结语
在基调从严、史无前例的调控环境下，年楼市走出大逆转行情。在“房住不炒”的大环境下，置业者擦亮眼睛，选择适合自己的楼盘。
城市重点发展方向、产业支撑、重大规划、完善配套的城市发展板块；国企、央企、实力民营的开发房企；拥有好品牌、好配套的楼盘值得
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